Comprendre le crowdfunding immobilier, origine et fonctionnement

Le crowdfunding (crowd : la foule/funding : le financement) ou financement participatif consiste à faire appel à un grand nombre de personnes (particuliers, entreprises), en vue de financer collectivement un projet déterminé. Ce mode de financement permet de collecter des fonds auprès d'un large public via des plateformes internet de financement participatif.

Le crowdfunding immobilier permet ainsi à des particuliers et des professionnels d'investir collectivement dans des projets de promotion immobilière.
C’est un financement de conviction : vous placez votre argent dans des projets immobiliers qui ont du sens pour vous et qui vous tiennent à cœur, dans une région que vous connaissez.

Le crowdfunding s’est imposé comme un levier de croissance pour de nombreux secteurs d’activité dont l’immobilier.

Le crowdfunding immobilier regroupe 3 acteurs : 

  •  le porteur de projet, qui a besoin de fonds pour réaliser son projet immobilier et souhaite le financer en partie par le financement participatif.
  •  la plateforme en ligne, qui analyse et sélectionne les meilleurs projets immobiliers et permet aux investisseurs de souscrire facilement en ligne.
  •  les investisseurs, (vous), qui choisissent d'investir dans des projets présentés par la plateforme.

Après analyse, la plateforme met en ligne les projets immobiliers sélectionnés.

Les investisseurs souscrivent à un emprunt obligataire émis par une SAS réalisant directement ou indirectement le projet immobilier pour lequel ils ont souscrit. Un contrat obligataire, réalisé et signé en ligne, à la souscription, lie le porteur de projet et les investisseurs et formalise le nombre d'obligations détenues par ces derniers et les modalités de l'emprunt.

Une fois le projet réalisé, le porteur de projet rembourse les investisseurs conformément aux termes du contrat*, avec la marge réalisée.

* Avertissement sur les risques
Seed And Collect attire l'attention des investisseurs sur les risques inhérents à l'investissement participatif :
-Risque de perte totale ou partielle du capital investi

-Risque d'illiquidité : la revente des titres n'est pas garantie, elle peut être incertaine voire impossible
-Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé

La promotion immobilière

La promotion immobilière est une activité consistant à réaliser et commercialiser un programme immobilier.

Le promoteur prend l’initiative d’une nouvelle offre immobilière. Sa connaissance de la demande, de la disponibilité du foncier, de la réglementation, des moyens de financement, en fait un des agents majeurs du marché immobilier.

Cette combinaison de compétences fait de lui un intermédiaire bien placé entre les diverses parties prenantes : maître d’œuvre (architecte), établissements financiers,  entreprise de construction, autorité réglementaire, etc…

Le processus suivi par le promoteur est le suivant :

  •  Etude de marché
  •  Choix de l’emplacement du projet / analyse de faisabilité
  •  Acquisition de la propriété ou simple option d’achat
  •  Obtention des diverses autorisations administratives (permis de construire, amendement au zonage...)
  •  Pré-commercialisation des biens à construire
  •  Financement
  •  Commercialisation (location ou vente de l’immeuble à construire, en totalité ou sous forme d’unités)
  •  Construction
  •  Gestion (lorsque l’immeuble est conservé en location)

Le permis de construire est un acte administratif qui autorise la construction, la rénovation ou la transformation d’un bâtiment.
Une fois délivré par l'administration, il est procédé à son affichage, constaté par huissier, sur le lieu de la construction.

Le permis de construire peut faire l'objet : 

  • de recours des tiers (voisins...) dans les 2 mois suivant son affichage                                                                                                                                                       
  • d'une décision de retrait de l'administration dans les 3 mois suivant sa délivrance (en cas d'illégalité)

Le permis de construire ne devient donc définitif qu'en l'absence de recours ou de retrait, d'où la nécessité d'attendre l'expiration des délais de recours pour commencer les travaux.

Un programme de promotion se finance généralement via 3 sources :
– Fonds propres : 10 à 20 %
– Crédit bancaire : 30 à 40 %
– Pré-commercialisation vente en VEFA : 50 à 70 %

Les montants en % du coût global de l’opération peuvent évoluer en fonction de chaque dossier et des exigences de chaque banque. 

Le crowdfunding Immobilier permet de refinancer tout ou partie des fonds propres nécessaires à la réalisation du programme.

C'est une vente d'un programme immobilier sur plan. C’est-à-dire avant d’être construit. Lorsque la vente est actée devant notaire, l'acheteur devient propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur construction et il en règle le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Cette opération est strictement encadrée par la loi afin de protéger l'acheteur.

En matière de biens d'habitation ou mixtes, l’échelonnement des règlements est le suivant  :

– Signature du contrat de réservation : Dépôt de garantie de 5% du prix de vente (si signature du contrat de vente dans le délai d'1 an)
                                                                                           2% du prix de vente (si signature du contrat de vente dans le délai d'1 à 2 ans)

– Achèvement des fondations : 35 % maximum du prix de vente  
– Mise hors d’eau : 70 % maximum du prix de vente
– Achèvement des travaux : 95 % maximum du prix de vente
– Mise à disposition des biens : 100 % du prix de vente

En matière commerciale ou professionnelle, il peut varier selon les projets et les typologies de projets.

La qualité d’un promoteur se juge en partie sur sa capacité à maîtriser ses coûts de construction et ses prix de vente. Le niveau de rentabilité (Bénéfices/CA) est généralement de l’ordre de 8 % à 12 %, soit un niveau moyen de rentabilité de 10%. 

La rentabilité peut être plus faible ou plus forte en fonction des programmes (ex : vente en bloc dans l'habitat : de 5 à 6 %), ou jusqu’à 20% pour certaines opérations.

Les risques

L’investissement dans des opérations immobilières non cotées présente des risques. Ces risques sont inhérents à tout projet immobilier et/ou à l’échec éventuel dudit projet.

Malgré l'analyse effectuée et la diligence apportée à l'étude des dossiers, SeedandCollect ne saurait garantir un retour sur investissement.

Avant de prendre la décision d'investir, nous vous conseillons de lire attentivement l’explication, ci-après, relative aux caractéristiques de l’investissement participatif afin de comprendre les enjeux et risques inhérents à ce type d’investissement.

N'investissez que dans ce que vous comprenez et uniquement les sommes dont vous n'avez pas immédiatement besoin.

Présentation des principaux risques : 

  • Risque de perte partielle ou totale du capital investi

Il existe un risque de perte partielle ou totale en capital pour l’investisseur. Ce risque est inhérent à la nature du titre financier proposé (l’obligation) et aux aléas d’un projet immobilier pouvant résulter des éventuels imprévus opérationnels.

  • Risque d’illiquidité :

Il existe un risque de manque de liquidité de l’investissement.Vous devez être conscient du risque de manque de liquidité de l’investissement, pouvant résulter d’une difficulté de vendre ou d’échanger les titres souscrits au moment souhaité.Vous devez être prêt à patienter plus de 5 ans avant de récupérer tout ou partie de votre investissement. Nous vous recommandons d'investir uniquement les sommes dont vous n'avez pas besoin de disposer au cours des prochaines années.

  • Risque de baisse de rentabilité :

Il existe un risque de baisse de la rentabilité. Vous devez être conscient que la rentabilité affichée ne saurait être garantie.

  • Risque de faillite de la société de promotion :

Il existe un risque de faillite de la société de promotion qui sera par conséquent dans l’incapacité de faire face à ses remboursements. Il y a donc un risque de perte partielle ou totale en capital et intérêt pour l’investisseur.

  • Risque lié de défaut de l’Émetteur et de la société porteur de projet

Les porteurs d'Obligations sont exposés au risque de crédit de l’Émetteur ainsi qu’au risque de crédit de la société porteur de projet.

Par risque de crédit de l’Émetteur, on entend le risque que l’Émetteur soit incapable de remplir ses obligations financières au titre des Obligations, entraînant de fait une perte pour l'investisseur.

Par risque de crédit de la société porteur de projet, on entend le risque que la société porteur de projet soit incapable de remplir ses obligations financières au titre de la créance détenue par l’Émetteur, entraînant le risque de crédit de l’Émetteur susvisé et ainsi une perte pour l'investisseur.

 Ni l’Émetteur, ni la société porteur de projet, ni les Obligations n'ont fait l'objet d'une notation.

Différents types de risques peuvent exister lors d’une opération de promotion immobilière :
– Un risque administratif en cas de non obtention du permis de construire ou de recours contre celui-ci.
– Un risque commercial, en cas de difficulté à vendre l’ensemble des lots construits.
– Un risque financier en cas de non maîtrise des coûts ou des délais de construction.

Non. Votre responsabilité est limitée à hauteur du montant investi.

Si un projet ne récolte pas les fonds suffisants à l'issue de la période de collecte, l'investisseur est remboursé intégralement.

Les projets

L’immobilier professionnel est le marché où se font les transactions d’achat, de vente et de locations de biens immobiliers d’entreprise (bureaux, entrepôts, centres commerciaux, terrains…)

Au sein du groupe spécialisé en immobilier professionnel, dont fait partie SeedandCollect nos clients sont ainsi :

  •  des professions libérales : Professions médicales et paramédicales, avocats (FIDAL), cabinet comptable (KPMG)…
  •  des entreprises : Banque KOLB, AG2R la Mondiale, Groupe Prévoir, Dekra, Manpower, MACIF, Groupe Casino, Thiriet, Intersport, Gémo, Intermarché, BricoMarché,  Mr Bricolage…
  •  Administrations, Pôle Emploi…

Le processus de sélection comporte plusieurs phases :

- Une phase réalisée par SeedandCollect

  • SeedandCollect collecte l'ensemble des pièces et informations (administratives, financières, techniques et commerciales) auprès du porteur de projet. 
  •  Après contrôle de la complétude et de la conformité des pièces, elle procède à l'étude du projet immobilier afin de déterminer la recevabilité ou non du dossier concerné.
  •  Les dossiers jugés recevables font l'objet d'une analyse approfondie (due diligence) qui donne lieu à la rédaction d'un note de synthèse et d'un dossier complet.
  •  Le dossier complet est transmis à un Comité de Sélection indépendant. 

- Une phase réalisée par un Comité de Sélection indépendant

Ce comité, composé de 3 membres choisis pour leur compétence dans le secteur financier et/ou immobilier analyse le dossier transmis par la plateforme en étant particulièrement vigilant sur 3 points : 

  •   les situations de conflit d’intérêts potentiels
  •   la conformité du projet aux intérêts des Investisseurs
  •   La qualité financière, juridique et commerciale du projet

Sur la base de ces vérifications, le Comité de Sélection autorise ou rejette les opportunités d’investissement qui lui ont été soumises, en motivant ses décisions.

le Président de SeedandCollect, tenu par toute décision de rejet du Comité de Sélection, décide de la mise du projet sur la plateforme.

L'objectif de rendement d'un projet varie, selon les projets, entre 8 et 12 % bruts annuels. 

Vous êtes informé via la rubrique "actualités" du projet.

En fonction de l'actualité, des informations pourront également être fournies via le blog ou par l'envoi de newsletter.

Le porteur de projet se rémunère en vendant des biens immobiliers. Les  frais financiers dont il doit s’acquitter pour rembourser les investisseurs sont compris dans le bilan de son opération, en tant que charges financières. 

La souscription (investir dans un projet)

Pour avoir accès aux projets en financement, vous devez vous inscrire en tant que membre (simple et gratuit) :

  •  Cliquez sur le bouton "connexion/inscription" en haut à droite sur la page d'accueil et remplissez tous les champs demandés.
  •  Vous recevez un email afin de confirmer votre adresse mail et de valider votre inscription.
  •  Une fois votre adresse mail confirmée, vous pouvez éditer votre profil et accéder aux pages de présentation des projets.

Vous pouvez demander à être informé de la publication de nouveaux projets en cochant la case "recevoir une notification par mail lors de la publication des nouveaux projets" sur le formulaire d'inscription en ligne.

Une fois que vous êtes membre, vous devez compléter votre profil investisseur pour pouvoir investir.

  1. Une fois connecté, cliquez sur votre nom affiché en haut de la page puis sur "mon profil" pour commencer à le remplir. 
  2. Téléchargez les pièces demandées (notamment pièce d'identité et IBAN). Pour des raisons réglementaires de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, ces pièces seront vérifiées par notre prestataire de paiement MangoPay sous un délai de 48 h maximum.
  3. Remplissez le questionnaire d'adéquation dans son intégralité.

En fonction de vos réponses au questionnaire d'adéquation SeedandCollect vous oriente automatiquement vers les projets les plus adaptés à votre profil.

Vous pouvez investir!

Oui. Pour cela, cliquez sur le bouton "ajouter une entreprise", en bas de page, lorsque vous complétez votre profil investisseur. Certaines pièces spécifiques (KBis de moins de 3 mois, statuts, pièce d'identité des dirigeants...) vous seront demandées.

La fiscalité applicable sera celle de votre société. Contrairement aux personnes physiques, SeedandCollect ne collectera pas d'impôt sur les intérêts des obligations. Il vous appartiendra de les déclarer au titre des revenus financiers.

Vous payez 0% de frais.

SeedandCollect ne vous facture aucun frais de gestion ou de dossier. Seul le porteur de projet paie des frais à la plateforme.

Les paiements s'effectuent via votre portefeuille électronique, accessible depuis votre espace personnel.

Il s'agit d'un compte personnel et sécurisé que vous alimentez depuis votre compte bancaire par virement ou CB. (Prévoir de virer les fonds 48 à 72 h à l'avance).

Une fois les sommes disponibles sur votre portefeuille électronique, vous pouvez les transférer instantanément sur un projet, (le paiement est immédiat).

Vous pouvez également rapatrier à tout moment et sans frais les fonds présents sur votre portefeuille électronique vers votre compte bancaire d'origine.

Les conditions de remboursement (délais, taux d'intérêts...) varient en fonction des projets. Elles sont fixées par le contrat obligataire propre à chaque projet.

Le remboursement n'est toutefois pas certain et dépend du succès de l'opération.

En cas de succès de l'opération, le porteur de projet rembourse, conformément aux termes du contrat, le nominal assorti des intérêts acquis depuis la date d'émission des obligations.
SeedandCollect se charge ensuite de rembourser à chaque investisseur son nominal assorti des intérêts perçus.

SeedandCollect reste votre unique interlocuteur, tout au long de l'opération, jusqu'au remboursement effectif des fonds.

Oui. Par défaut, et conformément à l'article 125 A du Code général des impôts, les intérêts perçus lors du remboursement d'une opération en obligations sont soumis au régime du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou Flat tax), dont SeedandCollect applique la retenue à la source (à l'exception des personnes morales).

Le taux global du PFU est de 30% des intérêts perçus incluant un acompte forfaitaire d’impôt sur le revenu (IR) de 12,8% et des prélèvement sociaux de 17,2%.

Exemple : j’investis 1000€ le 1er janvier N, dans un projet au rendement de 10% par an. Le projet se finit le 31 décembre N. Mes intérêts bruts (hors fiscalité) sont de 100€. Mes intérêts nets sont de 100€-30€=70€. SeedandCollect  me reverse donc mon capital + mes intérêts nets, soit 1070€.

Au début de l'année N+1, un récapitulatif de vos intérêts perçus en année N, (Imprimé Fiscal Unique), vous sera communiqué par mail et sera également téléchargeable depuis votre espace personnel. Ces informations seront également communiquées aux services fiscaux et apparaîtront déjà pré-remplies dans votre déclaration de revenus de l’année N+1.

Vous avez plusieurs façons de diminuer l'impôt payé :

- Vous n'êtes pas domicilié fiscalement en France 

Si tel est le cas, vous pouvez être exempté de tout prélèvement en nous faisant parvenir par mail une attestation fiscale visée par l’administration fiscale de votre pays de résidence ou une copie de votre avis d’imposition dans votre pays de résidence.

Le document doit prouver votre résidence étrangère au 1er janvier de l'année de redistribution des intérêts.

- Votre revenu fiscal de référence en N-2 ne dépasse pas :

  •  25 000€ pour une personne seule
  •  50 000€ pour un couple avec imposition commune

Il vous est possible de bénéficier d'une dispense de prélèvement de l'acompte forfaitaire d'impôt sur le revenu en année N (N étant l'année de remboursement).

    Attention : pour bénéficier de cette réduction, vous devez obligatoirement communiquer par mail à SeedandCollect une attestation au plus tard le 30 novembre N-1. Cette attestation n’est valable que pour les revenus encaissés en N. Elle devra obligatoirement être renouvelée chaque année si vous souhaitez continuer à en bénéficier et si vous êtes toujours éligible.

    En fonction de votre tranche d'imposition et de votre situation, vous pouvez avoir intérêt à opter pour une imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu lors de votre déclaration de revenus. La question étant technique, n'hésitez pas à contacter le services des impôts dont vous dépendez.

    Non. L'investissement se fait via des obligations simples et ces dernières ne sont pas éligibles aux différents PEA.

    L'obligation ! 

    L'obligation est un titre financier émis par une société et qui correspond à un emprunt. En échange de l'argent versé lors de la souscription, l'investisseur (vous), acquiert un droit de créance contre la société. Vous devenez ainsi créancier de la société. (Vous n'êtes pas actionnaire, vous détenez une ou plusieurs obligations souscrites par la signature d'un contrat obligataire).

     L'obligation est un titre remboursable à une échéance donnée, assortie d'un taux d'intérêt fixé à l'avance.

    Chez SeedandCollect, un projet de promotion immobilière = une SAS créée. La SAS réalise directement ou indirectement (via une SCI ou une SCCV dont elle détient les parts sociales), le projet immobilier auquel vous souscrivez. Elle émet un emprunt obligataire dont les conditions sont fixées au contrat. 

    SeedandCollect a l'avantage d'être à la fois plateforme et porteur de projet : une partie des projets financés sur notre plateforme est réalisée par notre groupe (l'existence de lien capitalistique est précisée sur chaque projet). Pour ces projets, le capital de la SAS est détenu par notre groupe.

    Le paiement des sommes dues au titre de l’obligation devra être effectué en priorité par rapport à toutes obligations et autres dettes subordonnées présentes et futures de la société émettrice, à tous prêts participatifs accordés à la société, à tout titre participatif et titre super-subordonné de la Société et à tout titre de capital de la Société. 

    Non. Il n'est pas possible de céder ses obligations une fois le dossier de souscription signé.

    Le ticket minimal d'investissement est de 1000 €. 

    Vous pouvez nous contacter :

    - par mail  à l'adresse : contact@seedandcollect.com 

    - par téléphone : (+33) 03 29 22 30 00 (n° non surtaxé).

    Nos services (commercial, juridique ou projet) pourront répondre à vos questions de 9h à 12h00 et de 14h à 17h du lundi au vendredi.

    Réclamations

    Conformément à la réglementation en vigueur, SeedandCollect, en sa qualité de Conseiller en Investissements Participatifs inscrit à l'ORIAS sous le numéro 18007456, a établi une procédure de traitement des réclamations de ses clients.

    Comment  adresser une réclamation à SeedandCollect ?

    • Par courrier à l’adresse : SEEDANDCOLLECT - Service des Réclamations 23 rue du Grand Breuil BP 40108 88204 Remiremont Cedex

    • Par e-mail à l’adresse : reclamation@seedandcollect.com

    • Par téléphone au numéro : (+33) 03 29 22 30 00 (n°non surtaxé)


    Nota :

     Les frais relatifs au processus de traitement des réclamations n’incombent pas au réclamant.

    Délais

    SeedandCollect accusera réception de la réclamation dans un délai maximum de dix (10) jours ouvrés à compter de sa réception et fera ses meilleurs efforts pour réduire ce délai au maximum. 
    Une réponse à la réclamation sera apportée dans un délai maximum de trente (30) jours ouvrés à compter de sa réception, sauf  circonstances particulières qui seront portées à la connaissance du client.

    Si une analyse plus approfondie du dossier est nécessaire et que nous ne sommes pas en mesure de vous apporter une réponse dans ce délai, nous vous contacterons afin de vous indiquer dans quel délai nous serons en mesure de vous répondre.

    Recours

    Si vous demeurez insatisfait de la réponse apportée à votre réclamation, vous pouvez saisir le Médiateur de l’Autorité des Marchés Financiers en remplissant un formulaire sur le site de l'AMF :
    http://www.amf-france.org/Le-mediateur-de-l-AMF/Presentation.html

    Vous pouvez également contacter le Médiateur par téléphone : (+33) 01 53 45 60 00 ou par courrier :

    Autorité des Marchés Financiers
    La médiation
    17 Place de la Bourse
    75082 Paris Cedex 02

    Seed and Collect

    SeedandCollect est la première plateforme de financement participatif spécialisée en immobilier professionnel, métier historique de ses dirigeants et actionnaires.

    SeedandCollect est issue des groupes Avinim, acteur reconnu dans les solutions en immobilier professionnel, à forte ADN environnementale, et Livio (Peduzzi), spécialisé dans le bâtiment, reconnu pour la qualité de ses réalisations dans le respect des Hommes et de l'environnement.

    Depuis 15 ans, au travers de ces 2 groupes, nous maîtrisons l’ensemble de la chaîne de l’immobilier (recherche foncière - étude de faisabilité commerciale,  architecturale, financière et technique – construction – commercialisation – gestion de foncière immobilière). La recherche de la qualité de service et l’écoute de nos clients nous permettent de fidéliser un grand nombre d’enseignes nationales et d'acteurs locaux.

    SeedandCollect a l'avantage d'être à la fois plateforme et porteur de projet : une partie des projets financés sur notre plateforme est réalisée par nos groupes (l'existence de lien capitalistique est précisée sur chaque projet). 

    SeedandCollect c'est aussi le mariage de la Pierre et du web ! Ainsi est associé à SeedandCollect le dirigeant de la société So-Buzz, spécialiste du social média en France.

    Tous nos collaborateurs sont issus du monde de la promotion immobilière.

    LES FONDATEURS

    Martial DEMANGE 
    Président co-fondateur de SeedandCollect

    Dirigeant fondateur, depuis 1996, du groupe Avinim, groupe immobilier indépendant regroupant 25 sociétés dans les secteurs de la promotion immobilière, la gestion de foncière, la construction et la transaction. 

    Le groupe est doté de trois branches d’activités :

    •  Avinim : société spécialisée dans les solutions en immobilier professionnel : montage technique, juridique, financier et gestion de foncières.
    •  Avinim Transaction : spécialisée dans la commercialisation des opérations immobilières.
    •  Avinim Construction : Contractant général, Maître d’œuvre, spécialisée dans la conception, l’étude, l’économie, la construction, l'aménagement, la rénovation et la maintenance immobilière.


    Frédéric PEDUZZI
    Associé co-fondateur de SeedandCollect,

    Dirigeant depuis 1993 du groupe Livio Peduzzi, entreprise familiale créée en 1938, et de la foncière Fredom :                                                     

    - Un réseau d’entreprises au service de la construction :

    • 350 salariés en CDI
    • Chiffre d’affaire 70 M€
    • 10 sociétés

    - Des foncières et sociétés à vocation immobilière : 19 participations


      Alexandre DURAIN

      Directeur Général, co-fondateur de SeedandCollect,

      Dirigeant co-fondateur de So-Buzz, société spécialiste du social média en France.
      Son 1er projet, en 1996 était un Cyber Café, puis de projets en projets, création de l’agence OptraGroup en 2008 et de la société So-Buzz en 2011(créé avec 2 de ses élèves de l’école des Mines de Gardanne).
      SeedandCollect constitue sa 8 ème entreprise digitale.

      SeedandCollect exerce en qualité de Conseiller en Investissement Participatif (CIP), sous le contrôle de l'autorité des marchés financiers (AMF), et est enregistrée à l'ORIAS sous le numéro 18007456.

      SeedandCollect se rémunère en prélevant une commission de 5% des montants levés, en TTC, auprès du porteur de projet.
      Elle ne se rémunère pas auprès de l’investisseur (vous).

      Depuis près de 15 ans, notre groupe immobilier, dont est issue SeedandCollect, réalise des opérations immobilières en assurant les financements sur ses fonds propres.

      Dans une opération de promotion immobilière il se passe généralement 1 à 2 ans entre la conception du projet et le commencement de la construction. Pendant cette période l'ensemble des frais (études, équipes, achat ou réservation des terrains) est financé sur fonds propres.

      Une fois l'opération lancée, (objectifs de commercialisation atteints, PC obtenu, foncier acquis, concours bancaires, GFA et DO signés…), nos fonds propres restent mobilisés pendant tout le temps de la construction (12 à 36 mois).

      Le fait de refinancer des fonds propres via le Crowdfunding nous permet d‘engager plus d’études de faisabilité et de réserver plus de terrains afin d‘amorcer de nouvelles opérations. 

      Ce modèle s'applique également à des promoteurs extérieurs au Groupe Avinim.

      Glossaire

      Acte authentique

      Pour être qualifié d’authentique, un contrat ou un avant-contrat (compromis et promesse de vente) doit être signé devant un notaire.

      Acte de vente

      C’est le contrat définitif, conclu devant un notaire, qui rend l’acquéreur propriétaire d’un bien immobilier.

      AMF

      L’Autorité des marchés financiers

      Assurance dommages-ouvrages

      Couvre un bâtiment contre les risques décennaux de la construction, l’assurance dommages-ouvrages doit être souscrite avant le début d’un chantier par le constructeur. Elle garantit la réparation des dommages avant toute recherche de responsabilité.

      Bail commercial

      Contrat à destination des professionnels qui régit la jouissance d’un bien immobilier pour un temps et un prix déterminé. Généralement, 3/6/9 ans.

      Bien immobilier

      Immeuble, bâtiment d’activité, terrain, maison, appartement …

      Cadastre

      Document public où sont portées la surface et la valeur des biens dans chaque ville. Consultable en mairie, le cadastre sert de base au calcul de l’impôt foncier.

      CIP

      Conseiller en Investissement Participatif (CIP).

      Contrat de réservation

      Avant-contrat par lequel un vendeur s’engage à réserver à un acheteur tout ou partie d’un immeuble à construire contre un dépôt de garantie. Egalement appelé » contrat préliminaire « .

      Contrat de vente

      Accord contractuel entre un vendeur et un acheteur. Le vendeur cède la propriété de son bien et s’engage à la livrer à l’acheteur, ou acquéreur, contre rémunération.

      Copropriété

      Propriété, en général un immeuble, commune à plusieurs propriétaires qui ont la jouissance de parties communes et de parties privatives. La copropriété est régie par un règlement de copropriété.

      Déclaration d’achèvement des travaux

      Cette déclaration obligatoire doit être remplie par le bénéficiaire du permis de construire dans les 30 jours suivant l’achèvement des travaux.

      Crowdfunding

      Le Crowdfunding (financement participatif en français) est une expression décrivant tous les outils et méthodes de transactions financières qui font appel à un grand nombre de personnes pour financer un projet.

      Ce mode de financement se fait sans l’aide des acteurs traditionnels du financement, il est dit désintermédié. L’émergence des plates-formes de financement participatif a été permise grâce à internet et aux réseaux sociaux. Cette tendance s’inscrit dans un mouvement plus global, celui de la consommation collaborative et du crowdsourcing.

      Le financement participatif comprend différents secteurs tels que le don (« donation crowdfunding »), la récompense (ou don avec contrepartie), le prêt (aussi appelé « credit crowdfunding »), l’investissement en capital (« equity crowdfunding ») et le co-investissement en immobilier.

      Etudes préalables :

      Etudes menées afin de vérifier la faisabilité de l’opération.

      Financement participatif

      Le financement participatif (en anglais crowdfunding) est une expression décrivant tous les outils et méthodes de transactions financières qui font appel à un grand nombre de personnes pour financer un projet.

      Ce mode de financement se fait sans l’aide des acteurs traditionnels du financement, il est dit désintermédié. L’émergence des plates-formes de financement participatif a été permise grâce à internet et aux réseaux sociaux. Cette tendance s’inscrit dans un mouvement plus global, celui de la consommation collaborative et du crowdsourcing.

      Le financement participatif comprend différents secteurs tels que le don (« donation crowdfunding »), la récompense (ou don avec contrepartie), le prêt (aussi appelé « credit crowdfunding »), l’investissement en capital (« equity crowdfunding ») et le co-investissement en immobilier.

      Fonds propres

      Les capitaux propres, aussi appelés fonds propres, regroupent les capitaux de départ, la réserve (correspondant aux bénéfices qui n’ont pas été redistribués en dividende) et le résultat de l’exercice.

      Frais de notaire

      Frais obligatoires qui représentent un % du montant de la transaction d’un bien ancien, le montant des frais est inférieur pour un bien neuf ou pour un terrain à construire. Ces frais sont constitués des taxes versées au Trésor Public, de la rémunération du notaire et des « débours ».

      La garantie d’achèvement extrinsèque

      Dans le cadre d’une VEFA, le promoteur bénéficie des appels de fonds versés par les acquéreurs du programme immobilier, dans le respect des plafonds visés à l’article R.261-14 du CC.

      En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’une garantie d’achèvement extrinsèque donnée, soit par une compagnie d’assurance, soit par un établissement financier/une banque, soit encore par une société de caution mutuelle (Article R 261-17 du CCH).

      Cette garantie d’achèvement donnée par un tiers, le garant, est dite extrinsèque.

      Le garant prend l’engagement vis-à-vis des acquéreurs, de mettre en place les moyens financiers nécessaires à l’achèvement du programme immobilier. Il doit intervenir lorsque le promoteur immobilier est défaillant, notamment lors d’une liquidation judiciaire.

      Garantie de bon fonctionnement

      Cette garantie obligatoire, appelée aussi « biennale « , couvre pendant 2 ans à compter de la réception de l’immeuble tous les désordres non couverts par la garantie décennale qui peuvent affecter des équipements tels que chauffage, fenêtres.

      Garantie de parfait achèvement

      Garantie obligatoire qui engage l’entrepreneur ou les entreprises à réparer tous les désordres qui pourraient intervenir pendant 1 an à compter de la réception de l’immeuble.

      Garantie décennale

      Garantie obligatoire valable 10 ans à compter de la réception de l’immeuble, elle couvre tous les vices de construction pouvant compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à l’habitation.

      Gros Œuvre

      Il s’agit de l’ossature d’un édifice, autrement dit, tous les éléments qui vont garantir la solidité et la stabilité de la construction.

      Hypothèque

      Acte de droit pris par un créancier sur un bien immobilier en garantie du recouvrement de sa créance.

      Inscription hypothécaire

      Formalité de publicité foncière qui consigne pour un bien l’état des hypothèques et des privilèges, par le dépôt d’un document spécifique au bureau des hypothèques.

      Location

      Acte par lequel un propriétaire cède la jouissance d’un bien immobilier à un locataire, contre le paiement d’un loyer et d’une partie des charges.

      Maître d’ouvrage

      Particulier ou société (SCI, investisseur) porteurs des fonds qui vont permettre la construction. Il choisit ensuite un maître d’œuvre pour réaliser le projet.

      Notaire

      Officier ministériel désigné par l’Etat pour établir, conserver et authentifier certains actes civils : achat et vente de bien immobilier, contrat de mariage, testament. Les notaires ont également un rôle de conseil.

      Obligations

      L’obligation est un titre financier de créance émis par une entreprise, l’Etat ou une collectivité.

      L’émission d’obligations correspond à un emprunt. En échange de son argent, l’entité émettrice fournit un titre de créance à l’investisseur.

      L’obligation est un titre remboursable à une échéance donnée, assortie d’un taux d’intérêt fixé à l’avance.

      En crowdfunding, les porteurs de projets peuvent émettre des obligations pour financer leur amorçage ou leur développement. Ils fournissent en général un taux d’intérêt fixe, versé à échéance.

      Orias

      Registre unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance.

      Permis de construire

      Autorisation administrative délivrée par la mairie et obligatoire pour toute construction de bâtiment.

      Permis d’aménager

      Autorisation administrative délivrée par la mairie et obligatoire pour toute construction de bâtiment.

      Réception des travaux

      A la fin des travaux, acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter la construction, en émettant des réserves si besoin est. C’est cette date qui marque le point de départ des différentes garanties (bon fonctionnement et décennale).

      Règlement de copropriété

      Règlement qui sert de cadre légal au fonctionnement de toute copropriété et précise les droits et les obligations des copropriétaires.

      RT 2012

      La réglementation thermique impose des objectifs en matière d’efficacité énergétique pour les bâtiments. Elle fixe un plafond de consommation d’énergie primaire de 50kwhep/m2/an.

      S.A.S.

      La société par actions simplifiée (SAS) est une société commerciale offrant aux actionnaires une grande liberté d’organisation (définie par les statuts) en comparaison avec la société anonyme (SA) ou la SARL. Cette société est constituée par une ou plusieurs personnes n’engageant leur responsabilité qu’à concurrence de leurs apports.

      S.C.I

      Société Civile Immobilière. Forme juridique destinée à l’acquisition, la gestion, la construction ou la commercialisation de biens immobiliers.

      Vente en bloc :

      On parle de vente « en bloc » lorsqu’un promoteur vend tout ou partie (plusieurs logements, cage d’escalier complète, immeuble…) de son programme immobilier à un même acquéreur.

      V.E.F.A

      Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. Egalement appelée vente sur plan, cette formule désigne la vente d’un bien à construire dont l’acquéreur devient propriétaire, au fur et à mesure de l’avancement des travaux en effectuant des règlements d’un montant et d’une fréquence déterminés.